اصلاح پروژه تجاری آیت (18500 مترمربع)

 

 

 

 

مشخصات پروژه:

کارفرما: جناب آقای محمدخانی

کاربری: تجاری

زیربنای کل: در جواز 17160 مترمربع

تعداد طبقات: 17 طبقه (11 طبقه منفی و 5 طبقه روی همکف)

تعداد پارکینگ: در جواز 289 عدد

موقعیت: تهران،نارمک، خیابان آیت، بالاتر از میدان هفت حوض

طراحي نقشه پارکينگ جواز ساختماني
چيدمان پارکينگ ها در نقشه جواز پروژه تجاري آيت قبل از اصلاح توسط مجموعه

پروژه در چه مرحله ای به مجموعه واگذار گردید:

نقشه این پروژه که در شرق تهران و در قلب یک محدوده تجاری (میدان هفت حوض تا میدان سرسبز) واقع شده است توسط شرکت مشاوری طراحی شده بود و کارفرما اجرای پروژه را تماما به یک شرکت هلدینگ ساختمانی واگذار کرده بودند.

سايت پلان پروژه در گوگل
موقعيت ملک در نقشه هوايي گوگل در محدوده هفت حوض در تهران
سايت پروژه تجاري
تمام اين مغازه ها و فضاي پشت آن،موقعيت ملک را در محدوده تجاري هفت حوض نشان مي دهد.

در حین اجرا زمانی که سولجرهای پروژه (سازه نگهبان) مطابق تصویر اجرا شد کارفرما به این نتیجه رسیدند که نقشه ای که با آن جواز ساختمان صادر شده قابل قبول نیست و پروژه موفقی نخواهد بود!

 

گودبرداري و سازه نگهبان پروژه
اصلاح نقشه ساختمان در مرحله کاشت سولجرهاي سازه نگهبان به مجموعه واگذار شد.
نحوه اجراي سازه نگهبان
طراحي نقشه ساختمان به جهت اصلاح در مرحله کاشت سولجرهاي سازه نگهبان آغاز شد.

تعداد واحدهای زیاد با مساحت کم، راهروهایی با عرض کم، نبود ویترین برای تعدادی از واحدها، نداشتن نور مناسب و کاربری های متنوع و جذاب و….سبب شده بود معنای واقعی یک مجتمع تجاری را از دست بدهد و در زمان فروش و جذب مخاطب در آینده با مشکلات عدیده ای روبرو گردد.در تصویر ذیل نقشه طبقه همکف در جواز این پروژه را مشاهده می نمایید.در خواست کارفرما باز شدن فضای تردد، تغییراتی در متراژ واحدها، تعداد آنها و … بود.

 

نقشه جواز ساختمان
طراحي پلان پروژه تجاري که موفق به اخذ تاييديه شهرداري شده بود.

 

تامين حداکثر تعداد پارکينگ درنقشه
تعداد پارکينگ ها را در طراحي نقشه مجدد افزايش داديم.

مجموعه چه اقداماتی را در این پروژه انجام داد:

در خواست اولیه به معنای جابجایی تیغه ها بود اما پس از بررسی اولیه پلان ها اعلام کردیم که نقشه ها بایستی به طور کامل تغییر کند و از ابتدا مجدد طراحی پلان صورت گیرد با توجه به اینکه سولجرها بر اساس جانمایی ستون ها مطابق تصویر در نقشه اجرا شده بود …. دیگر امکان جابجایی ستون ها در پروژه وجود نداشت بنابراین اصلاح مجدد به طور کامل کار غیر ممکن و بسیار دشواری بود که با وجود تمام مخالفت ها و محدودیت ها مسئولیت آن را به عهده گرفتیم.

سولجرهاي کاشته شده سازه نگهبان
جانمايي ستون هاي نقشه جواز ساختمان و سولجرهاي سازه نگهبان اجرا شده

در ابتدا مطالعات ، تحقیقات و بررسی نمونه موردی های مجتمع تجاری آغاز شد. قطعا فاز صفر مهمترین بخش برای انجام هر پروژه اجرایی می باشد که در این راستا از تعدادی از مجتمع های تجاری موجود در سطح شهر بازدید میدانی به عمل آمد که می توان از آن جمله به پاساژهای تیراژه 1و2 ، ارگ تجریش، تندیس، پالادیوم، پارسیان، کوروش، الماس هروی، الماس ایران، مایسا، میلاد نور، لیدوماو … و پاساژهای نزدیک پروژه به امرالد استار، نبوت و سون سنتر اشاره کرد و پروژه های متعدد دیگر که از طریق دنیای اینترنت به اطلاعات آنها دسترسی پیدا کردیم.

هر یک از نمونه های فوق الذکر توسط متخصصین شرکت مورد نقد و بررسی قرارگرفت و امکانات، نقص ها و امتیازات هر یک استخراج گردید تا امکان طراحی آگاهانه فراهم گردد. نکته قابل تأمل، کوچک بودن متراژ این پروژه در مقایسه با اکثر پروژه های تجاری اجرا شده می باشد.

پاساژهاي تجاري تهران
مجتمع هاي تجاري مهم و معروف بازديد شد مثل پاساژ کوروش، پاساژ پالاديوم، پاساژ ارگ، پاساژتيراژه و..

پاره ای از مواردی که در این تحلیل ها مورد توجه قرار گرفت و از جمله نکات مهم و عوامل موثر در طراحی فضای تجاری می باشد در ذیل مطرح می شود.

سیرکولاسیون افقی و عمودی، کاربری طبقات، ارتفاع طبقات، تعداد ورودی ها و جانمایی آن ها، فضاهای باز مرکزی (Void) ، فضاهای مکث، عرض راهروها، چگونگی بهره برداری کاربران معلول جسمی و …

سیرکولاسیون : نکته اصلی و قابل اهمیت در طراحی مجتمع تجاری ، طراحی مناسب سیرکولاسیون آن مجموعه می باشد که معمولاً نادیده گرفته می شود. بر اساس یک سیرکولاسیون صحیح تمام مغازه ها یک بار رویت شده و سپس فرد به همان نقطه شروع مسیر هدایت می شود اما مسیر حرکتی نامناسب سبب حذف تعدادی از مغازه ها از تیررس دید بازدیدکنندگان خواهد شدکه دغدغه ای است که همواره مغازه داران با آن روبرو هستند و یا تعدادی از آن ها بیش از یکبار دیده خواهد شد. رعایت این مسأله سبب می گردد به هنگام فروش واحدهای تجاری کارفرما نیز متضرر نگردد و بعضی از واحد ها را به علت قرار گیری در نقاط کور پلان به قیمت کمتری ارایه نماید.

ایجاد کاربری های متنوع و جذاب : در حال حاضر با حضور در یک پاساژ تجاری شما می توانید نیازهای متعدد خود و افراد خانواده را برطرف نمایید تعریف کاربری هایی مثل شهربازی، سینما، رستوران و…. در کنار طراحی فضاهای تجاری می تواند مخاطبین بیشتری را جذب نماید و با ایجاد یک روز خاطره انگیز در ذهن افراد آنها را برای دفعات بعدی به سمت خود خواهد کشاند. اینها موارد بسیار مهمی است که در حین مراحل طراحی پلان پروژه تجاری باید به آن ها بیندیشید. در اکثر پاساژهای موفق و شلوغ، شهربازی به عنوان کاربری طبقه آخر تعریف شده است که این موضوع والدین را پس از استفاده از فضاهای تفریحی به سمت خرید سوق می دهد بنابراین وجود این کاربری ها می تواند موجب افزایش راندمان مجموعه شود.

شهربازي پاساژ تجاري
طراحي کاربري هاي تفريحي به جهت افزايش بازديد مخاطب از پاساژهاي تجاري مهم است.

فضای باز مرکزی(void) : طراحی مناسب این فضاها علاوه بر تأمین نور طبیعی و سیرکولاسیون صحیح موجب افزایش زیبایی و جذب افراد خواهد شد. از شاخصه ی اصلی پاساژ کوروش می توان به void های زیبا و وسیع آن اشاره کرد.طراحی این فضاها تا طبقه انتهایی امتیازی است برای مراجعه کنندگان که در یک نگاه به کاربری تمام طبقات بدون نیاز به پرسش پی ببرند. از سوی دیگر دقت کنید که چنین فضاهایی با ابعاد کوچک خود می تواند از معایب طرح محسوب شود که نه تنها قابلیت نوردهی ندارند بلکه سبب ایجاد راهروهایی با عرض کم شوند و….. !!!

وجود نور طبیعی یکی از عوامل بسیار موثر و تاثیرگذار برای ایجاد حس و حال خوب برای کاربر هر فضایی می باشد و قطعا یک مجتمع تجاری از آن مستثنی نمی باشد.

البته وید در طراحی فضاهای تجاری الزام نیست گرچه در اکثر طراحی نقشه های تجاری مشاهده می شود و با توجه به طراحی پلان و سایر موارد می توان ایده ها و الگوهای دیگری را جایگزین نمود.

مجتمع تجاري کوروش
طراحي void در پلان پروژه تجاري کوروش

فضاهای مکث: هر طبقه از پاساژ تجاری نیاز به فضایی جهت استراحت خریداران دارد تا پس از یک مکث کوتاه، مجدد بتوانند به خرید خود ادامه دهند. در پاساژ تیراژه 1 در شکست هایی که در کنار void طراحی شده فضای مشخصی را برای توقف مراجعه کنندگان خود جانمایی کرده است. در مجموعه ارگ تجریش این فضا با سکوهای معینی در میانه راهروهای عریض مشاهده می شود و اینگونه می توان مراجعه کننده را برای زمان و بازدید بیشتری در مجتمع نگاه داشت.

پاساژتجاري تيراژه
طراحي نقشه مجتمع تجاري با فضاهاي مکث شکست دار

مساحت واحدهای تجاری : با توجه به این که در طبقات پایین تر به علت دسترسی راحت تر بیش از سایر طبقات مورد استقبال قرار می گیرد و معمولا برندهای مطرح صاحب غرفه هستند متراژ واحدهای تجاری و قیمت ها با سایر طبقات متفاوت می باشد که می بایست در طراحی لحاظ گردد البته با توجه به تعریف هر پروژه ممکنست متفاوت باشد و …..

وجود تناسب میان مساحت واحد تجاری و ویترین آن: قطعا واحدی که بزرگتر باشد باید سهم بیشتری برای جذب مراجعه کننده به آن اختصاص یابد.

ورودی: طراحی چند ورودی در یک جبهه از پاساژ فارغ از مسائل امنیتی سبب گمراهی بازدید کنندگان می گردد که از کدام یک، وارد مجموعه شوند. یک ورودی با ابهت و شاخص سبب هدایت مناسب افراد خواهد شد. در پاساژ تجاری الماس هروی با توجه به قرارگیری ورودی زیرزمین درمحور اصلی ساختمان و وجود پله های کمتر افراد تمایل بیشتری برای استفاده از این ورودی دارند. ورود به مجموعه از این قسمت گرچه تا حدودی سبب احیای کاربری طبقه زیرزمین شده است اما هرگز بازدید کننده ارتفاع زیاد و ابهتی که برای مجموعه طراحی شده است درک نخواهد کردو صرفاً از طریق پله های برقی به طبقات فوقانی می روند. در پاساژ کوروش نیز فضای سبز طراحی شده و صفحه نمایشگر بزرگ در طبقه 1- تعریف شده که گرچه از طریق Void ها قابل رویت است اما هرگز نمی تواند عظمت خود را مانند زمانی که در ورودی مجموعه طراحی می شد به رخ بازدیدکنندگان بکشد.

راهروها: از دیگر موارد قابل تأمل در طراحی یک پاساژ دقت در ابعاد راهروها می باشد. عرض کم راهروها نه تنها مجموعه را کوچکتر نشان می دهد بلکه در هنگام ازدحام جمعیت افراد را مجبور به عبور سریعتر و خرید کمتر خواهد کرد. فضاهای تجاری نیز همچون یک ساختمان مسکونی دارای ضوابطی در بخش های مختلف می باشد که می بایست جهت اخذ جواز ساختمان رعایت گردد. به طور مثال طبق ضوابط شهرداری هنگامی که 2 ویترین در مقابل یکدیگر قرار می گیرند فاصله آن ها باید از یکدیگر حداقل 5 متر باشد و …..

ارتفاع طبقات: ارتفاع نیز در طراحی مجتمع تجاری بسیار حائز اهمیت می باشد و در طبقه همکف به مراتب از اهمیت بیشتری برخوردار است و البته باید محدودیت ها طبق ضوابط شهرداری رعایت گردد. برای شاخص تر شدن ورودی مجموعه جهت افزایش ارتفاع طراحان چند روش را در پاساژ های مختلف به کار بردند که عبارتند از:

  • قراردادن فضای باز مرکزی در ابتدای ورودی مانند پاساژ پالادیوم، سون سنترو …
  • اضافه کردن یک حجم الحاقی در ورودی مانند تیراژه 2 که توسط یک حجم شیشه ای صورت گرفته است.
  • حذف قسمتی از سقف طبقه اول مانند مجتمع های تجاری پارسیان، کوروش، لیدوما و …
پاساژ تجاري تيراژه 2
حجم الحاقي درطراحي ورودي مجتمع تجاري

امکان دسترسی جهت کاربران معلول: در پاساژها به ندرت در ورودی مجموعه ها امکاناتی برای معلولان در نظر گرفته شده است و این مساله در طراحی ها باید مد نظر قرار گیرد. در پاساژ کوروش این نکته مورد توجه طراحان بوده به نحوی که گرچه ورودی اصلی فاقد رمپ می باشد امایکی از ورودی های فرعی به صورت رمپ طراحی شده و ورودی دیگری دارای جک معلول است. ورود به این مجموعه ها باید برای تمام اقشار امکانپذیر باشد.

موارد بیان شده تنها بخشی از تحلیل هایی است که بر پاساژ های تجاری مختلف و نقشه جواز این پروژه جهت طراحی مناسب در بخش مطالعات اولیه صورت گرفت.

در مرحله بعد با استفاده ازاطلاعات و نتایج حاصل شده و بررسی کامل نقشه جواز اتودهای اولیه برای پرورش گزینه نهایی ترسیم شد. ما در طراحی پروژه تجاری با 2 چالش بزرگ روبرو بودیم به علت اجرای مراحل پایدارسازی پروژه و عدم امکان جابجایی ستون ها طرح های متعددی از سوی تیم طراحی سازه مورد قبول واقع نگردید. طراحان سازه در این مرحله مسائل اقتصادی پروژه را در الویت اصلی قرار دادند و این مورد تیم طراحی را به چالش کشاند. مشکل دیگر تامین متراژهای پروانه ساختمانی به ویژه فضای خالص تجاری در اتود های ترسیمی بود که خود عامل دیگری در جهت تایید نشدن طرح های دیگر بود.

تامین متراژ فضای خالص تجاری در طرح اصلاحی با توجه به تغییرات اعمال شده در راهروها و فضاها امکان پذیر نبود در نهایت کارفرما ملک مسکونی کنار پروژه را خریداری نمودند و به این پروژه تجاری الحاق گردید و زیربنای کل پروژه به 18500 مترمربع افزایش یافت . در طراحی نقشه از این ملک در 2 طبقه منفی جهت دسترسی به پارکینگ ساختمان اولیه و 1 طبقه در همکف استفاده شد و همچنین خریداری این ملک سبب افزایش مساحت سطح اشغال در هر طبقه شد که البته به مشکلات متعددی در شهرداری برخورد کردیم که بتوانیم این تغییرات را اعمال نماییم.

نقشه تجاري
آلترناتيو اوليه طراحي مجتمع تجاري
طراحي 3 بعدي پلان تجاري
طراحي ويد در نقشه مجتمع تجاري

5 آلترناتیو اصلی به همراه تحلیل کامل و ذکر محاسن و معایب هر یک در دفترچه ای به کارفرما ارایه گردید.

تحليل نقشه هاي ساختمان
ارايه آلترناتيوهاي مختلف طراحي به کارفرما جهت پروژه تجاري

که در نهایت طرح ذیل از سوی کارفرمای محترم پروژه انتخاب گردید.

طراحي نقشه پارکينگ
اصلاح نقشه جواز ساختمان و افزايش تعداد پارکينگ ها
تامين حداکثري پارکينگ
در اصلاح نقشه پروژه تعداد پارکينگ ها نسبت به نقشه جواز افزايش يافت.

در این پروژه در مراحل اجرایی و با وجود محدودیت های فراوان توانستیم 289 عدد پارکینگ موجود در نقشه جواز ساختمان را به 302 عدد افزایش دهیم بدون اینکه کارفرما چنین در خواستی داشته باشد و اینها گواه تهعد، تخصص و عشق و علاقه اعضای مجموعه به پروسه طراحی می باشد.البته در حال حاضر برای چنین پروژه هایی می بایست از پارکینگ مکانیزه استفاده شود تا……

فضای خالص تجاری نسبت به نقشه جواز افزایش یافت و در کاربری ها تغییراتی اعمال گردید.

یک نورگیر مرکزی در پلان طراحی و واحد های تجاری در پیرامون آن چیده شد به گونه ای که در یک نگاه بتوان تمام واحدها را مشاهده کرد و واحدی در طراحی نقشه از دید پنهان نباشد و…….

طراحي نقشه تجاري
طراحي واحدهاي تجاري در نقشه اصلاحي به طور کامل نسبت به پروانه ساختماني تغيير کرد.

افتخار بسیار بزرگی برای مجموعه ما می باشد که توانستیم در اجرا و بدون تغییر در محل جانمایی ستونها و راه پله و آسانسورها چنین اصلاحاتی را انجام دهیم . البته از جناب آقای مهندس عراقی (محاسب پروژه) قدرانی می کنیم که بدون همراهی ایشان با تیم معماری پاره ای از تغییرات امکان پذیر نبود.

رمپ طبقاتي پارکينگ
مقطع ساختمان تجاري از قسمت رمپ ها
پله برقي در مرکز نقشه
void در مرکز پلا.ن طراحي شد

البته شایان ذکر است آلترناتیو دیگری طرح منتخب مجموعه بود که در ذیل نقشه بعضی طبقات مشاهده می نمایید که شخص کارفرما با توجه به اینکه یک فرد ایرانی مقیم کشور انگلستان هستند و پس از بررسی و بازدید خودشان از پروژه های تجاری موجود در آن کشور این طرح و سیرکولاسیون را پسندیدند. این پروژه هم اکنون در حال ساخت می باشد و از ارائه کامل نقشه ها در سایت معذوریم.

نقشه اصلاحي طبقه همکف
يکي ازبهترين آلترناتيوهاي طراحي شده براي مجتمع تجاري آيت
طرح منتخب پروژه تجاري
نقشه طبقه همکف آلترناتيو منتخب مجموعه

نقشه های این پروژه به همراه کاتالوگی حاوی مشخصات دقیق برای پیش فروش واحد های تجاری به کارفرمای محترم تقدیم گردید.

E:\Elhammmmm\نخبگان وبمستر\سايت طلايي من\nemunekar\ayat\1 (3).jpg

E:\Elhammmmm\نخبگان وبمستر\سايت طلايي من\nemunekar\ayat\12-2.jpg

E:\Elhammmmm\نخبگان وبمستر\سايت طلايي من\nemunekar\ayat\6 (2-2).jpg

E:\Elhammmmm\نخبگان وبمستر\سايت طلايي من\nemunekar\ayat\7 (2)-2.jpg